Millaiset kohteet kiinnostavat yksityistä kiinteistösijoittajaa? Viisi kysymystä julkisen ja yksityisen yhteistyöstä

Julkiset organisaatiot tekevät yhä useammin yhteistyötä yksityisten kiinteistösijoittajien kanssa palveluverkkojensa turvaamiseksi. Julkisille toimijoille yhteistyö tuo mahdollisuuksia hyödyntää resursseja tehokkaammin ja vapauttaa niitä muun toiminnan tai palveluverkon osien kehittämiseen.

Yksityiset toimijat eivät toisaalta ole kiinnostuneita kaikista sijainneista. Millaisissa kohteissa ja sijainneissa yhteistyö yksityisen sijoittajan kanssa toimii parhaiten? Milloin julkisen toimijan kannattaa rakentaa kohde omaan taseeseen? Hemsön asiantuntijat vastaavat.

1. Millaiset kohteet kiinnostavat yksityistä yhteiskuntakiinteistösijoittajaa?

Hemsön tapauksessa yksityinen sijoittaja sijoittaa kiinteistöihin pitkällä aikajänteellä, vuosikymmeniksi eteenpäin. Toiminnan kivijalka ovat pitkät, 20–25 vuoden vuokrasopimukset, jotka mahdollistavat kohtuullisen tuotto-odotuksen ja siten järkevän vuokratason. Me yhteiskuntakiinteistöihin sijoittavat toimijat olemme omimmillamme kohteissa, joiden käyttötarkoitukselle on pitkäaikaista kysyntää ja joissa toimivat palvelut ovat julkisen toimijan ydintä. Tällainen ruohonjuuritason tekeminen on meille läheisintä.

Toinen näkökulma perustuu tarpeeseen. Sijoittaja arvioi kiinnostavuutta sen perusteella, miten pitkäksi ajaksi kohdetta tarvitaan ja mikä on kohteen merkitys osana palveluverkkoa. Mitä selkeämpää ja selvärajaisempaa toimintaa kohteeseen suunnitellaan tai siellä jo on, sitä kiinnostavampi se on sijoittajalle.

Koska perinteisessä kiinteistösijoittamisessa vuokranantaja kantaa jäännösarvoriskin – eli riskin siitä, että kiinteistön käyttäjä ei tarvitse kohdetta enää vuokrakauden jälkeen –, kiinnostavuuden arviointiin vaikuttaa myös se, millaisia käyttötarkoituksen vaihtoehtoja kohteelle on vuokrasopimuskauden jälkeen. Kuinka todennäköistä on, että kohde on nykyiselle vuokralaiselle tarpeellinen myös ensimmäisen vuokrakauden päätyttyä? Voidaanko rakennuksen käyttötarkoitusta muuttaa? Mikä on asemakaavan tilanne, ja voiko sijainnissa olla muunlaista toimintaa, jos nykyinen vuokralainen jostain syystä poistuu?

Jos nämä tekijät ovat kunnossa, sijoittaja usein arvioi, että jäännösarvoriski kannattaa kantaa ja luottaa siihen, että kohteen käyttö jatkuu muodossa tai toisessa.

2. Millaiset kohteet eivät ole kiinnostavia yksityiselle sijoittajalle?

Sijoittajan ajattelussa kohteen toteutettavuutta ja omistamisen riskiä arvioidaan usein riskien kautta. Teknisesti monimutkaiset, poikkeuksellisen suuret tai muuten hankalasti toteutettavat kohteet ja hankkeet vaativat perusteellista riskien arviointia. Riskitasoa nostavat sopimuksiin siirretyt, tavanomaisesta poikkeavat tai hyvin yksityiskohtaiset vaatimukset.

Ei ole tavatonta, että ne kohteet ja hankkeet, joihin julkinen toimija etsii yksityistä sijoittajaa, eivät ole sijoittajalle kiinnostavia. Taustalla voi olla se, että julkinen toimija on jo tunnistanut kohteessa riskin, jonka se kokee niin vaikeaksi, ettei voi sitä kantaa. Tällainen riski voi olla esimerkiksi se, että kohteelle ei ole pitkäaikaista tarvetta. Mutta jos riskiä ei voi poistaa, kannattaako kohdetta toteuttaa lainkaan?

Kiinteistösijoittamisen sopimusrakenne on lopulta hyvin suoraviivainen. Jos markkinaehtoisesta ja tavanomaisesta sopimuksesta on poikettava, se herättää sijoittajassa kysymyksiä.

Sijoittaja on siis aika tylsä ja ennakoitava tyyppi: meitä kiinnostavat kohteet, jotka eivät ole liian erikoisia, uniikkeja, pieniä tai suuria. Olemme turvallisen keskitien kulkijoita.

3. Miksi kiinteistösijoittajat ovat niin erikoistuneita?

Parhaiten menestyvät sijoittajat ovat hyvin keskittyneitä omaan erikoisalaansa, jonka hallitsevat erinomaisesti ja jonka osaamista myös kehittävät jatkuvasti. On varsin vähän sellaisia sijoittajia, jotka ovat kiinnostuneita esimerkiksi toimistorakennuksen ja oppilaitoksen yhdistelmästä. Vaikka monia erilaisia toimintoja yhdistävät hybridikohteet voivat tuntua kiinnostavilta ja jännittäviltä, kiinteistösijoittajalle ne eivät välttämättä sitä ole.

Huippusuhdanteen aikaan sijoittajat tekivät erikoisempiakin toteutuksia. Nykyisessä markkinatilanteessa poikkeuksellisemmat kohteet sisältävät liikaa riskejä sijoittajalle.

4. Mitä julkisen toimijan kannattaa huomioida tarjouskilpailua järjestäessään?

Olennaisinta on valmistella hankinta johdonmukaisesti. Onko hankintakilpailun järjestäjä itse tehnyt kaikki ne päätökset, jotka ennen kilpailua pitää tehdä? Mitkä vaatimukset ovat ehdottomia onnistuneen toteutuksen kannalta, mitkä eivät? Mitä tarjoajalta oikeasti edellytetään?

Hyviä tarjouksia yksityisiltä sijoittajilta saa varmimmin, kun hankinta on valmisteltu huolellisesti ja tilojen tarve on kuvattu ja perusteltu selkeästi. Osaamisen ja referenssien vaatiminen on perusteltua, mutta jos näitä vaatimuksia ei arvioi kriittisesti, voi tahtomattaan tulla rajoittaneeksi kilpailua tarpeettomalla tavalla. Julkisissa hankinnoissa tarjoajien joukossa voi olla taloudellisesti erilaisissa tilanteissa olevia tarjoajia. Myös osaamisessa on luonnollisesti eroja. Harkitsemattomilla vaatimuksilla voi kuitenkin karkottaa kilpailusta myös ne sijoittajat, joilla olisi osaamista ja resursseja toteuttaa hanke.

Yksityiset sijoittajat arvostavat suoruutta ja rehellisyyttä. Jos hankkeen toteutus halutaan siirtää yksityiselle jonkin sellaisen syyn vuoksi, joka ei käy ilmi tarjouspyynnöstä ja joka halutaan verhota joksikin muuksi, syy kannattaa kertoa kiertelemättä.

Hankintaosaaminen vahvistuu vuoropuhelun avulla. Valitettavan harvoin hankintojen toteutumista arvioidaan jälkikäteen. Aktiivisella vuoropuhelulla molemminpuolinen ymmärrys lisääntyy, eikä seuraavaan kilpailuun tarvitse lähteä taas puhtaalta pöydältä.

5. Millaista yhteistyö julkisen ja yksityisen kesken parhaimmillaan on?

Toimitilojen hallinnassa keskeistä on portfolioajattelu, jolla tiloihin liittyviä riskejä voi hajauttaa. Julkisten toimijoiden on järkevää omistaa tiloja itse, mutta omistuksen siirtämisellä tilariskejä voi pienentää. Myös julkisen toimijan kannattaa hajauttaa kiinteistöriskejään yhtä lailla kuin me yksityiset sijoittajatkin teemme.

Kun julkinen toimija tarkastelee kiinteistöjään kokonaisuutena ja toteuttaa osan itse ja osan sijoittajien kanssa, kokonaisuus ei ole riippuvainen yksittäisestä sijoittajasta.

Parhaimmillaan yhteistyö hyödyttää molempia osapuolia. Yksityinen sijoittaja on erikoistunut omistamaan ja hallinnoimaan tietynlaisia kiinteistöjä, vuosikymmenien kokemuksella. Julkinen toimija voi keskittyä omaan ydintoimintaansa – eikä ylläpitämään seiniä – ja saa vapautettua osan kiinteistöihin sidotusta pääomastaan muihin investointeihin.

Haluatko tietää lisää vuokramallista ja sen mahdollisuuksista? Hemsön vuokramalliohje vastaa yleisimpiin kysymyksiin vuokrahankkeiden hyödyistä, riskeistä ja vastuunjaosta. Voit ladata sen tältä sivulta tai suoraan alla olevasta linkistä.

Lataa vuokramalliohje (pdf)