Miten kiertotalous näkyy Hemsön omistamissa kiinteistöissä? Neljä väitettä kiertotalousteoista

Kiertotaloudesta puhutaan juhlavasti, mutta kierrätetyn materiaalin osuus kokonaiskulutuksesta on viime vuosina ollut globaalisti laskusuunnassa erityisesti kulutuksen kasvun takia. Vain kierrättämällä eivät materiaaleihin liittyvät ilmasto- ja luontohaitat ratkea, sanoo Hemsön energia- ja vastuullisuuspäällikkö Janne Suhonen.

”Ensisijaisesti materiaaleja pitäisi pyrkiä käyttämään vähemmän, tehokkaammin ja pidempään ja käytön jälkeen saada ne uuteen käyttöön sellaisenaan tai jatkojalostettuna. Keskustelu kiertotaloudesta on usein melko kierrätyspainotteista, mutta merkittävimmät teot tehdään ennen kierrätysprosesseja. Vaikka kierrätys on välttämätöntä, ei uusiomateriaaleilla pystytä kattamaan nykyistä kysyntää”, Suhonen sanoo.

Kiertotaloudesta puhuttaessa keskeistä on se, että materia kiertää eikä joudu jätteeksi, jatkaa Hemsön projektipäällikkö Veera Simola.

”Parhaimmillaan jonkun materiaalin tai tuotteen arvo jopa kasvaa, kun sitä kierrätetään uusiokäyttöön”, Simola avaa.

Useimmiten asiat ovat korjattavia ja huollettavia – niin myös kiinteistöt.

”Vertaan asiaa mielelläni vaatteisiin. Paras vaate on se, joka kestää käyttöä ja kulutusta. Jos vetoketju hajoaa, niin voit vaihtaa tai korjata vain sen osan. Tässä on jutun juoni. Sama asia pätee kiinteistöihin”, Simola sanoo.

Väite 1: Kiinteistöportfoliossa tarvitaan sekä uutta että vanhaa

Hemsön kiinteistöportfoliosta löytyy niin uudisrakennuksia kuin vanhoja arvorakennuksia. Molemmille on paikkansa.

Välillä kaivataan uutta. Selkeä puute ja kasvanut kysyntä tai korjauskelvoton rakennus voivat olla syinä taustalla, miksi uudisrakennus on paras vaihtoehto. Yksi Hemsön tuoreimpia uudiskohteita on keväällä 2025 Helsingin Herttoniemeen valmistunut Kirsikkapuiston päiväkoti, joka edistää alueen kehittymistä ja vastaa kasvaneeseen varhaiskasvatuksen kysyntään alueella.

Suurin osa Hemsön omistamista kohteista on kuitenkin vanhempia rakennuksia.

”Lähtökohtaisesti on tärkeää jatkaa olemassa olevien rakennusten elinkaarta. Se on yleensä tehtävissä kohtalaisen pienillä muutoksilla, vaikka toki ne ovat taloudellisesti isoja satsauksia”, Simola sanoo.

Väite 2: Kiinteistöt elävät ajassa – ja siksi käyttötarkoitusta on välillä päivitettävä

Vaikka kiinteistöt pysyvät, niiden käyttäjät ja palvelut elävät ajassa. Useissa Hemsön kohteissa on taustalla lukuisia käyttötarkoituksen muutoksia. Kiinteistöt kantavat mukanaan kiinnostavaa historiaa ja tarinoita.

Esimerkiksi Turussa Lemminkäisenkadulla rakennetaan parhaillaan tiloja Turun kansainväliselle koululle. Aikoinaan rakennuksessa on toiminut Tunturin polkupyörätehdas. Välissä rakennus on toiminut toimistotiloina ja ammattikorkeakouluna.

Helsingin Salmisaaressa Hemsö omistaa Helsingin oikeustalon kiinteistön. Aikanaan samoissa tiloissa on toiminut Alkon pääkonttori ja tehdas. Nyt tiloissa toimii Helsingin käräjä- ja hovioikeus, oikeusapupalvelut sekä syyttäjälaitos. Kiinteistössä on vuokrattuna uusia peruskorjattuja toimitiloja, mutta rakennuksen sisältä löytyy suojeltuja toimistohuoneita, jotka on säilytetty alkuperäisessä ilmeessä.

Lähes satavuotias Arkadiankadun koulurakennus Helsingissä on toiminut välissä toimistokäytössä, kunnes Hemsö palautti perusparannuksen yhteydessä tilat jälleen koulukäyttöön.

”Keskeistä on rakennusten muuntojoustavuus. On tärkeää, että kiinteistöihin voidaan suunnitella erilaisia tiloja ja niihin saadaan tuotua ajanmukaista talotekniikkaa, jonka määrä on kasvanut nopeasti. Silmiltä piilossa on valtava määrä putkia ja piuhoja. Niitä ei ole helppo saada mahtumaan mihin tahansa, ja siksi esimerkiksi rakennuksen kerroskorkeudella on merkitystä, kun arvioimme tilojen muunneltavuutta eri käyttötarkoituksiin”, Simola avaa.

Simolan mukaan on hienoa, että rakennukset voivat uudistua ja palvella uusiakin tarkoituksia. Hän kuitenkin muistuttaa, että aina käyttötarkoituksen muutokselle ei ole tarvetta. Esimerkiksi Vallilan ala-aste Helsingissä on aina toiminut kouluna, rakennusvuodestaan 1902 asti.

”Se kertoo, että tuote on jo alun perin hyvin suunniteltu ja mietitty. Jos vertaamme asiaa esimerkiksi kodinkoneisiin, tiedämme, että niiden laatu on heikentynyt vuosien takaisesta. Heikon laadun vuoksi ihmiset joutuvat ostamaan enemmän ja useammin. Vallilan ala-asteen rakennus palvelee vuosikymmenestä toiseen samassa tarkoituksessa. Niin suunnittelijat kuin ylläpito ovat onnistuneet.”

Väite 3: Materiaalien kierrätys on itsestäänselvyys

Materiaaleja kierrättämällä ja mahdollisimman kestäviä ja pitkäaikaisia materiaaleja suosimalla edistetään kiertotaloutta rakentamisessa. Simolan mukaan niin uudisrakentamisessa kuin vanhan korjaamisessakin olisi aina tärkeää miettiä, mikä kaikki voidaan hyödyntää uudelleen.

”Vanhan rakennuskannan hyödyntäminen aiheuttaa materiaalien kulutuksen kannalta huomattavasti pienemmän hiilijalanjäljen kuin uuden tuottaminen. Esimerkiksi betoni on iso hiilipäästöjen lähde. Kun kohde peruskorjataan purkamisen ja uuden rakentamisen sijaan, säästetään päästöissä merkittävästi. Esimerkiksi Turun kansainvälisen koulun hankkeessamme säilytetään laajasti ennallaan kokonaisia tiloja ja hyödynnetään paljon olemassa olevia kalusteita ja materiaaleja. Lisäksi toki puretaan tarpeen mukaan ja rakennetaan uutta. Hyväkuntoisten osien säilyttäminen on kuitenkin ohjannut suunnittelua voimakkaasti”, Simola kertoo.

Hemsöllä materiaalien hyödyntäminen uudelleen on itsestään selvää.

”Kun rakennuksessa on sellaisia rakennusosia, joita voidaan käyttää uudelleen, tuntuisi järjettömältä heittää ne roskiin ja ostaa tilalle uutta. Pyrimme aina löytämään irrotettaville ja uudelleen asennettaville materiaaleille ja tuotteille uuden paikan muualta kuin roskalavalta.”

Yleisesti tavoitteena on valita kulutusta kestäviä materiaaleja, jotka voidaan myös huoltaa.

”Emme halua pakottaa suunnittelijoitamme käyttämään tiettyjä tuotteita, vaan määritämme tuotteille erilaisia vaatimuksia. Kilpailun pitää pysyä avoimena. Kustannustehokkuus on olennainen tekijä, mutta niin on vastuullisuuskin”, Simola sanoo.

Väite 4: Kiinteistöjen huolto ja ylläpito on helpoin kiertotalousteko

Olemassa olevan rakennuskannan hyödyntäminen uudelleen ja uudelleen vaatii, että kiinteistöistä pidetään hyvää huolta vuosien kuluessa. Kiinteistöjen huolto ja ylläpito on Hemsön vankkaa osaamisaluetta.

Säännöllinen seuranta, tarkastukset ja huoltotoimenpiteet ovat yksinkertainen tapa ennaltaehkäistä ongelmia, mutta ylläpito vaatii korkeaa ammattitaitoa. Kaikki Hemsön kiinteistöt tarkastetaan säännöllisesti vähintään pari kertaa vuodessa. Tarvittaessa teetetään kuntotutkimuksia. Kaikki korjaushankkeet suunnitellaan huolellisesti.

”Kiinteistöistä huolehtiminen on merkittävä kiertotalousteko. Ylläpidolla jatketaan kiinteistöjen elinkaarta. Säännöllisellä pienellä huollolla voidaan välttää tilanne, että jatkuvasti jouduttaisiin isompaan korjaamisvaiheeseen”, Simola korostaa.

Kiinteistöpäällikkö Janne Salonen antaa esimerkin todellisesta elämästä.

”Esimerkiksi huopakattoisen rakennuksen huopaan tulee ajan saatossa kulumaa ja reikiä. Jos vesikattoa ei säännöllisesti tarkasteta ja pieniä reikiä suljeta, pahimmillaan vesi voi edetä ja valua kattoeristeisiin. Jos vesi pääsee etenemään kantaviin rakenteisiin asti ilman asiaan puuttumista, silloin edessä voi olla koko vesikaton uusiminen, jotta koko rakennus ei homehdu.”

”Mitä aiemmin ja säännöllisemmin huolletaan ja puututaan kiinteistöjen kuntoon, sitä vähemmän korjaustarve eskaloituu. Hemsöllä ylläpidon tiimi tekee jatkuvasti ennaltaehkäisevää työtä omistamissamme kiinteistöissä, jotta isommilta korjauksilta vältytään”, Salonen summaa.